公有土地參與都更的意義

    都市更新條例自民國87年11月發布迄今已近20年，其立法宗旨在於「促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益」。迄今藉由都市更新多數決機制，目前相當多案例已成功處理土地重新利用改建過程中，原本無法解決之土地複雜問題，其中包括夾雜畸零地、公有土地、因繼承問題暫無法完成過戶登記等，再輔以容積獎勵誘因，以達成前述改善居住環境及增進公共利益之政策目的。

    公有土地係屬於公共財，兼具引導社會土地使用政策及政府財源籌措之公用，過去公有土地低價讓售或開價標售結果，均讓社會大眾留下圖利特定人或土地炒作源頭之不良印象，因此，當公有土地參與都市更新開發時，因都更相關法令規定繁瑣，一般民眾難以窺其全貌，故社會大眾總是抱持政府圖利實施者之先入為主懷疑態度。

    若深究探討其內容，其實公有土地參與都市更新，兼具促進土地合理開發、適當誘導更新單元開發內涵、及確保公有土地財產價值等三大優點。

  *促進土地合理開發

   公有土地之來源除了政府原有土地外，尚透過捐贈、抵稅等方式取得，因 此常造成公私有土地夾雜之情形，礙於政府法令僵化規定，無法即時、彈性與鄰近之私有土地共同開發，往往成為合宜開發範圍之阻力，但是透過都市更新，閒置之非公用公有土地，有法源得以在成就完整更新單元前提下配合開發，當然有助於都市土地整體利用效益。

*適當誘導更新單元開發內涵

   公有土地參與都市更新過程中，得以充分主張其應分回房地之使用計畫， 成為執行住宅政策工具，例如要求實施者規劃合宜住宅、出租住宅等之政策引導要求，發揮公有土地開發後應符合社會正義之天職。

*確保公有土地財產價值

   公有土地參與都更之財產價值評定，係依權利變換方式計算，從估價師之估價、共同負擔提列標準計算、至都更審議委員會之審查過程，公開透明，層層把關，可確保其價值係屬市價，甚或高於市價，沒有任何人得以有賤賣國土之操作空間及機會。

    另外，大面積之公有地應否主導都更或僅以地主身分參與都更，亦為社會輿論紛議之處，例如最近引起矚目之碧潭吊橋都更案，其公有土地占有比例約為60%，有人質疑為何將如此高比例之公有土地交民間實施者主導開發，並非由政府主導。殊不知，其公有土地並非單一管理機關所轄，有國有產財署、新北市政府及其他等不同之政府機關所管土地，各個管理機關所占土地面積均未達到主導都更之法定門檻，因此該案由民間主導更新實無不妥之處，況且，當初都市更新立法時，考量的是充分活化公有土地、公私合夥推動的概念，公地權益透過權利變換制度是不會減損的，反而透過民間活力共享更新後的利潤，只是後來因有小私地圈了大面積公地的情形，政府才規定一定比例以上大面積公有地由政府主導，碧潭吊橋都更案申請當時並沒有大面積公地要由政府主導更新的規定，所以這裏面還有法規變遷的過程，因此社會大眾應深究個案之情況後，方來評斷公有土地是否合理、合法參與都更，而不宜以民粹的單向思考方式來全盤否定其正面意義，否則恐將有害於健全都市土地之合理利用，並非全民之福。

    公有土地參與都市更新有其正面意義，但實務操作上，政府部門仍有相當之改善空間，其中最為民間詬病之處即為其決策速度緩慢、反覆，往往不自覺地成為都更案推動過程中那個隱形的釘子戶，都更案能進行到加入公有土地並進入審議程序往往已耗費數年，若相關決策過程能步調加快，將會有助於都更之推動效率，否則將消耗公有土地參與都更之美意，政府，加油!